CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)

• Cos'è: È una comunicazione asseverata da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito edile) che consente l'inizio immediato dei lavori. Si tratta di una procedura semplificata.

• Quando serve: Per interventi di manutenzione straordinaria "leggera", ovvero lavori che non modificano le parti strutturali dell'edificio e non alterano la volumetria, la sagoma o la destinazione d'uso. Esempi comuni sono:

  • Rifacimento di impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento).

  • Nuova distribuzione degli spazi interni (es. spostamento di tramezzi).

  • Creazione di nuovi bagni o cucine.

  • Restauro e risanamento conservativo "leggero".

• Modalità: I lavori possono iniziare subito dopo la presentazione della comunicazione al Comune. Non è richiesta un'autorizzazione preventiva da parte dell'amministrazione.

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

• Cos'è: È una segnalazione certificata da un tecnico abilitato che attesta la conformità dei lavori alle normative vigenti. Similmente alla CILA, permette l'inizio immediato dei lavori.

• Quando serve: Per interventi più complessi che riguardano anche le parti strutturali dell'edificio, ma che non rientrano nel campo di applicazione del Permesso di Costruire. Nello specifico, la SCIA è richiesta per:

  • Manutenzione straordinaria che coinvolge parti strutturali (es. apertura di una porta in un muro portante).

  • Restauro e risanamento conservativo che coinvolge parti strutturali.

  • Ristrutturazione edilizia "pesante", che non comporti però aumento di unità immobiliari, modifiche di sagoma o di volume in edifici sottoposti a vincolo.

  • Interventi di variante in corso d'opera al permesso di costruire, se le variazioni non sono sostanziali.

• Modalità: I lavori possono essere avviati il giorno stesso della presentazione della SCIA. L'amministrazione comunale ha 30 giorni per verificare la correttezza della documentazione e, in caso di non conformità, richiedere adeguamenti o impedire la prosecuzione dei lavori.

P.D.C. (Permesso di Costruire)

• Cos'è: È un'autorizzazione amministrativa vera e propria, rilasciata dal Comune, che permette di eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia di rilevante entità.

• Quando serve: Per le opere più invasive e con un impatto significativo sul territorio e sull'edificio. In particolare, è obbligatorio per:

  • Nuove costruzioni: Realizzazione di nuovi edifici o la loro completa ricostruzione.

  • Ristrutturazione urbanistica: Interventi che portano a una trasformazione dell'assetto urbanistico preesistente.

  • Ristrutturazione edilizia "maggiore": Che comporti aumento di unità immobiliari, modifiche della sagoma o dei prospetti in edifici sottoposti a vincoli, o aumenti di volume.

• Modalità: A differenza di CILA e SCIA, i lavori non possono iniziare subito. Occorre presentare la domanda al Comune e attendere il rilascio del permesso, che avviene a seguito di un'istruttoria da parte degli uffici tecnici. Il P.D.C. ha una durata specifica: i lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e essere completati entro tre anni dall'inizio.

Nel 2026, il Bonus Casa subirà una riduzione delle aliquote di detrazione fiscale rispetto al 2025. Le detrazioni per ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus scenderanno al 36% per le abitazioni principali e al 30% per le altre unità immobiliari. Il bonus ristrutturazione sarà sempre al 36% per la prima casa, mentre per gli altri immobili sarà al 30%. L'ecobonus seguirà la stessa riduzione, con detrazioni al 30% nel 2026 e 2027, o al 36% per la prima casa. Per quanto riguarda il Sismabonus, la detrazione per interventi antisismici sarà del 36% per le abitazioni principali e del 30% per le altre proprietà, sempre nel 2026.

Il costo di un progetto e della sua realizzazione è strettamente legato alla sua complessità, al numero di professionisti tecnici che occorre coinvolgere ed al livello di qualità delle finiture desiderate. Per ottenere un preventivo preciso, è indispensabile definire per prima cosa una bozza di progetto preliminare idoneo per redare un elenco delle opere e/o un computo metrico. Questi ultimi serviranno per richiedere ai professionisti ed alle imprese preventivi corretti confrontabili tra loro.

Se stai pensando di ristrutturare casa, probabilmente ti stai chiedendo se affidare l'intero lavoro a un'unica impresa che ti consegni l'opera "chiavi in mano" o se gestire personalmente diversi artigiani specializzati.

Entrambe le soluzioni hanno i loro vantaggi e svantaggi, e la scelta dipende dalle tue esigenze, dal tempo a disposizione e dalle tue competenze nella gestione dei lavori.

Affidare tutto a un'unica impresa

Se scegli questa soluzione avrai questi vantaggi:

d'opera.

Un'unica impresa si occuperà di coordinare tutti i lavori, inclusi muratori, elettricisti, idraulici e altri specialisti. Questo riduce il rischio di errori dovuti a una scarsa comunicazione tra diversi professionisti.

Affidandoti a un'unica impresa, avrai un interlocutore unico per il rispetto dei tempi di consegna. Le imprese generali tendono ad avere un piano ben definito e possono garantire una migliore gestione delle tempistiche.

Una sola impresa è responsabile del risultato finale, il che facilita la gestione di eventuali problemi o difetti che possono emergere durante o dopo i lavori.

D'altro canto potresti avere questi svantaggi:

Rivolgersi a un'unica impresa può essere più costoso rispetto alla gestione autonoma di diversi artigiani, poiché l'impresa caricherà un margine sul lavoro di ciascuno specialista.

Potresti avere meno controllo sui dettagli del lavoro e sui lavoratori scelti, poiché sarà l'impresa a selezionare gli artigiani. Questo potrebbe comportare anche una minore qualità dei lavori

Alcune imprese tendono a standardizzare soluzioni e materiali per ottimizzare i costi, riducendo la possibilità di personalizzazione.

Scegliere e coordinare personalmente gli artigiani

Gli aspetti più vantaggiosi di questa soluzione sono:

Gestendo tu direttamente i vari artigiani, puoi scegliere i lavoratori che ritieni migliori per ciascuna mansione, personalizzando al massimo ogni fase della ristrutturazione. Sarai tu a scegliere il muratore, l'idraulico, l'elettricista, il pavimentista, ecc. che ti da più fiducia, con un migliore controllo della qualità dei lavori.

Senza un intermediario (l'impresa generale), potresti riuscire a negoziare prezzi più vantaggiosi contattando direttamente gli artigiani senza margini aggiuntivi.

Hai la libertà di cambiare piano, materiali o artigiani durante il lavoro, a seconda delle necessità e delle opportunità che si presentano.

Devi però tener conto anche di questi svantaggi:

Dovrai occuparti della gestione di più ditte, con il rischio di problemi di tempistica, sovrapposizioni o ritardi. Inoltre, dovrai garantire che il lavoro di un artigiano non intralci quello degli altri.

Seguire personalmente tutti gli aspetti della ristrutturazione richiede un impegno significativo in termini di tempo e capacità organizzative.

In caso di errori o lavori mal eseguiti, potrebbe essere difficile individuare chi è responsabile, e gestire eventuali difetti potrebbe richiedere tempo e risorse aggiuntive.

Affidati ad un professionista esperto

In entrambi i casi, è fondamentale affidarsi a un progettista esperto, per la fase di progettazione e di direzione dei lavori.

Il professionista non solo si occuperà di tradurre le tue idee in un piano dettagliato e realizzabile, ma avrà anche il compito di:

Realizza i disegni tecnici necessari per l'ottenimento dei permessi edilizi e per una corretta esecuzione dei lavori.

richiederà e presenterà al Comune le necessarie pratiche edilizie per l'autorizzazione dei lavori

Ti assiste nella scelta dei materiali e degli artigiani, garantendo la qualità dei lavori e il rispetto del budget

Valutare l'integrità strutturale e suggerire le migliori soluzioni tecniche.

Aiutarti a scegliere i materiali e le soluzioni più adatte, bilanciando qualità e costi.

Nel caso di più artigiani, il progettista può occuparsi di supervisionare il loro operato e gestire il calendario delle varie fasi della ristrutturazione.

La sicurezza in cantiere

La sicurezza in cantiere è un aspetto cruciale. Sia che tu scelga un'impresa o gestisca direttamente gli artigiani, è fondamentale:

Informati sulle norme di sicurezza vigenti e sulle procedure da seguire.

Assicurati che gli artigiani siano in possesso delle qualifiche necessarie e dispongano di tutta l'attrezzatura di sicurezza.

Effettua regolari controlli per verificare che le misure di sicurezza siano rispettate.

Ricordati che è il committente a dover nominare un coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione. Questa figura è cruciale per garantire che il cantiere operi nel rispetto delle normative sulla sicurezza, per prevenire incidenti durante i lavori e per evitarti sanzioni da parte degli organi ispettivi

IN CONCLUSIONE

La scelta tra affidarsi a un'unica impresa o gestire personalmente i singoli artigiani dipende molto dalle tue disponibilità di tempo, risorse e competenze.

In ogni caso, un progettista esperto ti aiuterà a evitare errori costosi e a garantire la sicurezza del cantiere, elementi imprescindibili per il successo della tua ristrutturazione.

Tieni conto ancora di questi consigli:

Confronta le offerte di diverse imprese o artigiani.

Assicurati di capire ogni clausola prima di firmare.

Chiedi di poter visitare lavori già eseguiti dall'impresa o dagli artigiani che hai selezionato.

Parlane con amici, parenti o conoscenti che hanno già effettuato una ristrutturazione.

Il "Salva Casa" non è un condono edilizio, ma un'ampia sanatoria per molte tipologie di interventi edilizi eseguiti senza titolo.

"Decreto Salva Casa 2024"  | D.L. 69/2024, convertito con legge 105/2024

Il costo di una sanatoria edilizia può variare notevolmente, e lo si può stimare e/o preventivare solamente analizzando attentamente la situazione in essere a seconda della tipologia di abuso e degli oneri concessori.

LA SCELTA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Esistono più tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo che fanno riferimento alla legge 431/1998 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", ricordando che l'articolo 13 della legge sanziona di nullità i patti ad essa contrari. 

CONTRATTI A CANONE LIBERO

Nel contratto a canone libero il locatore ed il conduttore sono liberi di accordarsi sull'importo del canone mensile.

La durata è di almeno 4 anni, con rinnovo automatico di pari durata.

Alla prima scadenza, con un anticipo di almeno 6 mesi e l'invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, solo il locatore ha la facoltà di disdire l'accordo, motivando la scelta con una delle opzioni previste dalla legge 431/98.

Possiamo annoverare tra i gravi motivi la perdita del posto di lavoro dell'inquilino, il suo trasferimento in altro luogo lavorativo, problemi familiari che lo obbligano al trasferimento, problemi strutturali dell'immobile.

Le parti hanno però la facoltà di stabilire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, purché comunichi al locatore la propria volontà di recedere almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, mediante lettera raccomandata.

Terminati gli 8 anni (4+4) le parti possono attivare la procedura per il rinnovo (prevedendo nuove condizioni) o per la rinuncia al rinnovo, inviando anche in questo caso una lettera raccomandata A.R. con un anticipo di almeno 6 mesi dalla scadenza.

La parte interpellata deve rispondere (sempre con lettera raccomandata) entro 60 giorni dal ricevimento della missiva. In assenza di comunicazioni il contratto si intende scaduto.

Se invece non viene attivata la procedura sopra descritta, il contratto si rinnova automaticamente per un nuovo periodo di 4+4 anni alle stesse condizioni di quello in scadenza.

CONTRATTI A CANONE CONCORDATO 

L'articolo 2 al comma 3 della legge 431/1998 spiega come funziona il contratto d'affitto a canone concordato e quali sono i requisiti generali.

Le locazioni a canone concordato (vedasi anche la Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 31/E del 2018), richiedono l'attestazione delle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini, in base a quanto definito negli Accordi locali.

Il contratto a canone concordato ha la durata di 3 anni, con rinnovo automatico alla scadenza di altri 2 anni.

A seguito della proroga biennale, le parti possono concordare il rinnovo a nuove condizioni della locazione, oppure la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni per un ulteriore biennio.

La caratteristica di questo contratto è che, nei comuni ad alta tensione abitativa, l'importo del canone non è libero, ma è calcolato sulla base di accordi che coinvolgono le associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini.

Fra i parametri che determinano il canone mensile figurano l'ubicazione dell'immobile, la metratura e le finiture dell'immobile locato.

Se l'immobile locato è utilizzato come abitazione principale, il conduttore che sceglie il contratto a canone concordato può anche usufruire di una detrazione d'imposta che varia a seconda del reddito.

Anche il locatore ha dei vantaggi fiscali, perché può beneficiare della riduzione sulla base imponibile Irpef, di uno sconto sull'imposta di registro e, se opta per la cedolare secca, di una riduzione dell'aliquota dal 21 al 10 per cento.

Inoltre è prevista una riduzione dell'Imu, salvo più favorevole delibera comunale.

CONTRATTI TRANSITORI

Fra i contratti a uso abitativo che negli ultimi anni stanno riscuotendo particolare successo figurano i cosiddetti "contratti transitori", che sono caratterizzati da una durata che non può essere superiore a 18 mesi.

A differenza dei contratti a canone libero od a canone concordato, una volta scaduti i contratti transitori si intendono conclusi e non si rinnovano automaticamente.

Se le parti sono ancora d'accordo, è necessario stipulare un nuovo contratto, purché di durata massima di ulteriori 18 mesi.

Condizione necessaria per stipulare questo tipo di accordo è che il locatore o il conduttore abbiano delle esigenze documentate (e allegate al contratto) che ne giustifichino il carattere transitorio.

L'articolo 2, comma 4, del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 17 gennaio 2017 dispone infatti che tali contratti <<(…) devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto>>.

Dal punto di vista del proprietario rientrano tra le esigenze transitorie: il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall'estero, l'attesa della licenza da parte del Comune per la ristrutturazione (compreso l'ampliamento dell'appartamento attiguo) o la demolizione dell'immobile.

Per il conduttore rientrano invece le motivazioni per: il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un rapporto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza, l'assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica; l'acquisto di un immobile che si renda disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest'ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato.

Possono essere previste, con l'assistenza delle associazioni, anche esigenze più specifiche e personalizzate.

Qualora non siano specificate le ragioni della transitorietà o le stesse vengano meno, il contratto si trasforma automaticamente in un contratto ordinario con durata di 4 + 4 anni.

Il contratto transitorio, oltre a non prevedere il rinnovo, non prevede neppure la risoluzione anticipata da parte del locatore. L'inquilino può recedere solo per "gravi motivi" e comunque con un preavviso di almeno 3 mesi, da recapitare al proprietario con lettera raccomandata.

Questo tipo di contratto, infine, prevede il canone concordato (salvo che per i contratti di durata inferiore ad un mese) e quindi frutto di accordi territoriali in tutti i Comuni con più di 10 mila abitanti. Nei centri con meno di 10 mila abitanti, invece, l'importo del canone è deciso liberamente dalle parti.